在用来遏制房价过快上涨的楼市调控中，上海部分楼盘成交均价却在继续走高。

    早报获得独家统计数据显示，月成交超过3套的上海63个在售住宅（不包括别墅）中，有19个楼盘在7月份的成交均价要高于4月份，涨幅在0.03%~44.96%。有44个成交均价出现下跌，降幅为0.12%~34.36%。

   19个楼盘依然我行我素，逆市涨价，似乎置身于楼市调控之外。

均价向上

    楼市新政出台，房价起伏变化也就成为跟踪效果的重要指标，被无数购房者每天紧紧盯住。

    不过，近日佑威房地产研究中心副主任陆骑麟看到了这个现象：同批房源成交单价短时间内却出现了大幅上涨。

    据他发现，上周（7月19日-25日）成交位于前十名的中信泰富又一城和上海滩大宁城，成交均价相比较前周分别上涨了619元/平方米、1951元/平方米。中信泰富又一城成交171套，成交均价涨至12502元/平方米。上海滩大宁城成交32套，成交均价涨至25814元/平方米。

    其实，在前一周（7月12日-18日），已经开始显现出部分楼盘成交均价上升的现象，只不过回升幅度较小。通过检测数据，陆骑麟发现：“在这周中，成交排名居前的印象欧洲城、新城盛景园、新天地荻泾花园、龙湖郦城等项目期间价格都有明显上升。”印象欧洲城成交均价22192元/平方米，环比上涨4%，龙湖郦城成交均价15922元/平方米，环比上扬2%。

    中原报告显示，前周（7月12日-18日）位于普陀桃浦板块的阳光水岸苑共推出63套、0.47万平方米房源，开盘价为23000元/平方米，比其在6月底的开盘价上涨了15%。

    无数购房者不禁疑惑：楼市新政已出台百日，目前上海各个在售楼盘价格前后到底发生了怎样的变化？

    佑威房地产研究中心独家提供给早报的一份统计数据显示，4月份和7月份（截至7月25日），月成交超过3套的上海63个在售住宅（不包括别墅）中，有19个楼盘在7月份的成交均价要高于4月份，涨幅在0.03%～44.96%。这意味着，楼市新政出台之后，上海仍有19个楼盘售价并未出现下调，反倒是成交均价出现上涨的迹象。

逆市涨价

    在用来遏制房价过快上涨的这一轮楼市新政中，人们不解的是，部分楼盘的售价为何不降反升？

    位于外滩滨江的外滩九里在7月12日-18日这周成交了一套270平方米的房源，成交均价119548元/平方米。这一售价要比外滩九里今年2月份的成交单价上涨80%。据了解，此套房源位于较高层面，位置较好是促成价格上涨的主要原因。

    上海华燕资深市场分析师张宏伟对早报记者表示：“个别楼盘涨价是正常的，无论是在什么时期。有的楼盘具备好地段、高品质、齐配套，抗跌性自然强。”

    在上述19个均价上涨的楼盘中，当然也不能够排除有类似的原因，即有的项目是由于新成交房源的楼层位置较好、景观开阔、优越品质等自身客观因素造成价格上涨的。

    不过，一般来说位于内环内、市中心的楼盘售价不会轻易下跌，往往具备逆市涨价的能力。但上述19个均价上涨的楼盘并没有位于市中心的知名住宅，反倒是位于松江、闵行、宝山、奉贤等的非知名楼盘，售价在8000-30000元/平方米不等。

    位于临港新城主城区WSW-C1街坊西侧地块普通商品房项目7月成交均价12637元/平方米，较4月份上涨5.03%；位于松江泗泾的同润山河小城7月份成交均价14623元/平方米，较4月份上涨5.69%。

    位于松江新城的上林苑7月份成交均价19004元/平方米，较4月份上涨10.32%；位于闵行的皇都花园二期A块7月份成交均价25022元/平方米，较4月份上涨24.25%；位于闵行的都市富苑7月成交均价14621元/平方米，较4月份大涨44.96%。

    值得注意的是，同期内市中心知名豪宅售价有所下调。位于新天地的翠湖天地嘉苑7月成交3套，均价87469元/平方米，较4月份成交4套、均价114077元/平方米，下滑23.32%；位于徐汇滨江的尚海湾7月份成交4套，均价49658元/平方米，较4月份成交14套、均价52512元/平方米，下滑5.43%。

    陆骑麟强调：“将统计范围设定为月成交3套以上，是为了尽可能避免成交的房源是位置较好楼层而造成涨价的因素。”

    一名开发商销售负责人对早报记者表示：“敢于逆市涨价的楼盘，往往都是中小型房企，这些公司开发的项目本来就少，在售房源也不多，楼盘卖一个少一个，又没有后续开发压力，因此不惧怕调控。”

低开高调

    上述统计中，63个成交楼盘中有44个成交均价出现下跌，降幅为0.12%～34.36%。不过，值得注意的是，现在更多的楼盘似乎开始图谋悄然涨价了。首先通过低价入市，然后再提价销售。

    中信泰富又一城7月18日首次推出了75平方米的一房及90平方米的两房。同策咨询及研究中心最终报告显示，项目仅以不到12000元/平方米的价格低价开盘，而同期周边新盘的价格都在15000元/平方米左右，具备一定吸引力。

    知情人士向早报记者透露：“中信泰富又一城前期成交的客户都是内部关系客户，价格相对其他客户当然要低一些。后期的成交买家多是市场上的客户，价格也提高了一些。”

    张宏伟指出：“有些楼盘可能存在量少多推的现象，看市场的成交情况再调整楼盘的定价。前期销售好了，到现场客户越积越多，后面自然会提高价格。”近期成交量增加的都是打折促销的楼盘。

    统计数据显示，上周（7月19日-7月25日）上海商品住宅成交11.64万平方米，环比回升48%。成交量回升主要依赖于供应量增加，上海近两周共有12个楼盘推出2319套新房源，供应量共计25.75万平方米，这些逆市推盘的项目多采用低开策略，以达到快速销售回笼资金的效果。

    张宏伟强调：“逆市涨价的楼盘不会越来越多。一方面目前的楼市行情考验着价格，价格越涨销售越困难，另一方面，如果市场一旦出现大幅反弹，房价将重回快速上涨通道，楼市调控政策也将进一步从严。”

    张宏伟表示，应该结构性地看房价到底涨没涨。首先，高端市场成交量价低迷，拉低了市场成交量价表现。其次，普通住宅市场由于市场供应紧张、个案产品表现良好，开发商资金流相对宽裕的原因，因而会继续维持价格高位运行的状态。第三，打折促销确实是存在的，但是打折幅度、参与打折楼盘数量占到市场的比例较低。

    上海中原研究咨询部龚敏表示，第三季度将进入传统楼市淡季，在政策扑朔迷离阶段，开发商通过减少供应防御过度降价或在避免销售不畅的尴尬心态下推盘少，属于正常现象。而购房者分为两种可能，一波继续在期待降价中观望，而另一波可能预计未来价格反弹而入市。